Что ждет вологодский рынок недвижимости осенью?

В начале сентября стала приходить информация о том, что в Москве и других крупных городах впервые за год наметилось пусть робкое, но снижение цен на недвижимость. «Перегретый» до этого рынок ищет новые балансы, и не исключено, что жилье будет постепенно дешеветь, так отреагировали на эти данные некоторые эксперты. Что касается Вологодской области, то риэлторы также указывают на наметившуюся корректировку цен. Застройщики, в свою очередь, отмечают, что на первичном рынке стоимость квартир пока держится на прежнем уровне и предпосылок по ее снижению из-за резко подорожавших стройматериалов пока нет. 

Новые балансы

На фоне ставшего привычным за последнее время повышения всего и вся начиная от продуктов и заканчивая бензином новость о снижении цен на жилье для многих стала полной неожиданностью. 

- Мужа пригласили на работу в Москву, и, поскольку у нас двое маленьких детей, мы решили покупать сразу трехкомнатную квартиру в новостройке рядом с метро. Она не такая уж и большая - около 65 квадратных метров. Так вот, летом прошлого года на этапе строительства она обошлась нам почти в 14 миллионов рублей. Без отделки. Понятно, что покупали мы ее в ипотеку под 4,4% на длительный срок. Нынешним же летом она стоила уже под 20 миллионов, - рассказала нам череповчанка Елена, готовящаяся к переезду в столицу. 

Согласно официальным данным, только во втором квартале 2021 года в среднем по стране цены на первичном рынке жилья поднялись на 21%. Этому способствовало сразу несколько факторов: высокий спрос на недвижимость, простимулированный в том числе запущенными в условиях пандемии льготными программами ипотечного кредитования, а также падение ставок по банковским депозитам, побудившее людей искать другие варианты, как сохранить свои сбережения в условиях кризиса. 

Теперь же, по мнению части аналитиков, темпы роста цен на жилье как минимум должны притормозиться, а как максимум постепенно начать снижаться. В частности, не так давно глава Сбербанка Герман Греф заявил о том, что стоимость квартир в ближайшее время стабилизируется, поскольку спрос на недвижимость из-за новых условий льготной ипотеки несколько охладел. 

- Скорее всего, цены на рынке будут находить свой новый баланс. Я не вижу большого потенциала для роста цен на жилье, даже наоборот: они должны немного стабилизироваться и припасть, - сказал Герман Греф в интервью телеканалу «Россия 1». 

«Сейчас мы можем наблюдать, что спрос поутих как по мере разрешения жилищного вопроса у населения, так и в связи с тем, что рост цен за квадратный метр нивелировал выгоду от льготной ипотеки. С другой стороны, увеличивается предложение на рынке, поскольку застройщики в полной мере выводят новые объекты на продажу. В то же время власти ужесточили условия по льготной ипотеке, но упростили и продлили срок действия семейной ипотеки как раз для того, чтобы на рынке сохранялся качественный уровень спроса. Таким образом, мы ожидаем, что после ажиотажного периода на рынке во второй половине 2020-го - первой половине 2021 года сейчас мы увидим стабилизацию - баланс спроса и предложения», - цитируют «Известия» аналитика компании «Финам» Наталью Пырьеву.

Другие аналитики настроены еще более решительно: цены не стабилизируются, а просто пойдут вниз, отыгрывая аномальный рост за прошлый год и первое полугодие текущего.

Жилья больше, цены выше?

В нашей области, по данным Вологдастата, за январь - июль нынешнего года было введено 255,19 тысячи квадратных метров жилья, что на 19,2% выше аналогичного периода 2020-го, в том числе в Вологде - 99,8 тысячи квадратных метров (плюс 62,7% к показателям за семь месяцев прошлого года), в Череповце - 32,493 тысячи квадратных метров жилья, что составило 71,5% от аналогичных показателей 2020-го.

При этом, по данным департамента строительства области, средняя цена на первичном рынке жилья за второй квартал нынешнего года составила 55 987 рублей за квадратный метр. Это на 10,7% выше, чем в конце 2020 года. Средняя же цена «вторички» составила 47 454 рубля (увеличение на 2,6% к четвертому кварталу прошлого года).

Получается, что, несмотря на рост предложения на рынке недвижимости, квартиры продолжали дорожать. 

- Дело в том, что росла и себестоимость строительства жилья. Деревянные стройматериалы по сравнению с прошлым годом поднялись в цене в два раза, двери - в два раза, пластиковые окна - на столько же, выросли в цене электрические провода. Металлопрокат сейчас подешевел примерно на 15%, но ведь и он до этого вырос в цене на 130%. Сейчас наблюдается другая проблема - дефицит кирпича. Так что пока цены на первичном рынке в Вологде продолжают держаться на уровне 52 - 54 тысяч рублей за квадратный метр. То, что продлили программу льготной ипотеки, пошло строителям на пользу, поскольку сегодня люди активно пользуются этим инструментом. Как рынок недвижимости поведет себя дальше, сказать сложно, - рассказал «Красному Северу» руководитель ООО «ВологдаСтройЗаказчик» Юрий Мелочников. 

Постепенно приходит в норму и ситуация на вторичном рынке областного центра. А ведь еще в конце прошлого - начале нынешнего года, как рассказывали риэлторы, спрос на жилье был ажиотажным. Бывали случаи, что, пока они везли потенциального покупателя с одного просмотра на другой, продавец поднимал цену на квартиру на 50 тысяч рублей. Одно- и двухкомнатные квартиры расхватывали, как горячие пирожки. 

- В начале этого года мы также воспользовались повышенным спросом на недвижимость и продали «трешку» в Южном микрорайоне почти на миллион рублей дороже, чем ее оценивали в 2019 году, - рассказал житель Вологды Дмитрий. - А поскольку мы размещали объявление на «Авито», то сейчас мне регулярно приходят сообщения о том, что снизилась цена то на одну, то на другую квартиру. Диапазон - от 50 до 300 тысяч рублей, а если квартира дорогая, то снижение цены доходит и до полумиллиона. 

- Цены на недвижимость стали понемногу снижаться. Правда, если в квартире сделан хороший ремонт, то соответственно ее еще можно продать по прежней высокой цене. Но и предложений на вторичном рынке сейчас не так много. Наметилась и другая тенденция. Люди начали продавать квартиры в новостройках с обременением, которые они покупали в ипотеку еще на этапе строительства. Видимо, не справляются с платежами. Сейчас ставки по ипотеке растут. Один из крупных банков при условии первоначального взноса в 20 - 30% предлагает ставку 8,7%, если взнос меньше, то ставка превышает уже 10%. Не исключено, что в конце этого года может произойти некий всплеск стоимости жилья, после чего цены пойдут вниз, - рассказал нам представитель одного из агентств недвижимости Вологды. 

Мост влияет на недвижимость

В Череповце, как отмечают специалисты, стоимость квадратного метра жилья в новостройках с августа 2020 года выросла с 45 до 65 тысяч рублей. Причины все те же. Что касается «вторички», то цены также начинают корректироваться. 

- Причина не только, вернее, не столько в «несезоне». Рынок был «перегрет». Этот процесс должен был когда-то остановиться. На сегодня отложенный спрос теми, кто успел за ценой, реализован практически полностью. Ипотечные программы перестали подстегивать рвение покупателя, поскольку нивелировались ростом цен. И даже их продление - это попытка просто удержать интерес заемщика на определенный период. Ведь стагнация и откат цен потянут за собой спад в тех отраслях, которыми обвязана стройка. Вложения в недвижимость с целью сдачи в аренду также потеряли прежнюю выгоду, поэтому инвесторы плавно перекладывают средства в иные активы, - отмечает руководитель по развитию службы недвижимости «Компромисс» Ольга Красильникова. - Если говорить о нашем регионе, то ценам сложно устоять, поскольку, например, во «вторичке» между ценой предложения и ценой спроса уже имеется некий люфт, пока 5 - 7 %. Рынок не делает резких движений вниз только по одной причине - малого количества предложений.

При этом, как отмечают эксперты, для Череповца ситуация на рынке недвижимости в ближайшее время будет определяться и другим важным фактором, а именно - закрытием на капитальный ремонт Октябрьского моста сроком на три года. Время в пути значительно увеличится, а это повод для поиска другого жилого объекта. И Заягорбский район со своей развитой инфраструктурой будет в этот сложный для города период самым востребованным. Таким образом, именно в Заречье в скором времени ожидается рост спроса на жилье как в плане продажи, так и аренды.

Комментарии

Анна ЩЕРБАКОВА, кандидат экономических наук, доцент кафедры региональной экономики ВоГУ:

- Снижение цен на недвижимость обусловлено уменьшением спроса в силу ряда причин: выросла ипотечная ставка, пересмотрены условия льготной ипотеки на новостройки и другие. Также следует отметить, что многие инвестируют в недвижимость, а в условиях значительного роста цен инвесторы выбирают альтернативные варианты вложения денежных средств. Многие строительные организации ведут стройку без предварительного анализа и прогноза рынка недвижимости, что приводит к перенасыщению его одними предложениями (эконом-класс) и дефицитом других вариантов жилья (комфорт-класс). В результате этого потенциальные покупатели становятся инвесторами вне рынка недвижимости. Спрос на нее сейчас действительно снижается, однако сильного снижения цен не произойдет, так как значительно выросла себестоимость строительства за счет увеличения цен на строительные материалы и транспортных расходов. При этом увеличение ключевой ставки Центробанка привело к удорожанию кредитов для строительных организаций. Можно предполагать, что в условиях снижения спроса будет постепенно возвращаться практика скидок и акций на первичном рынке недвижимости. Вторичный рынок будет реагировать на изменения первичного, но вряд ли продавцы будут значительно снижать цены.

Юлия ГЕНДЛИНА, кандидат экономических наук, доцент кафедры строительства ЧГУ: 

- За последние полгода в Череповце наблюдается рост цен на недвижимость. Это связано с ростом себестоимости готовой строительной продукции. Ключевым фактором здесь является практически двукратный рост стоимости строительных материалов. Учитывая, что сроки строительства, например, одно- или двухподъездного монолитного десятиэтажного жилого дома составляет 1- 1,5 года, строительные компании, чтобы проект окупился, закладывают в смету рыночную стоимость материалов с учетом фактора инфляции и рисков валютного рынка. Для строительной компании это подразумевает значительные затраты на подведение инженерно-технических коммуникаций и транспортных путей к конкретному земельному участку. Безусловно, в летний период традиционно происходит незначительное снижение цен, поскольку падает деловая активность потребителя из-за отпусков и переезда на дачи. Летнее затишье в сделках всегда отзывается ростом спроса осенью. Можно предположить, что цены на строительные материалы незначительно снизятся и недвижимость подешевеет. Но экономическая ситуация в строительном комплексе говорит об обратном. Скорее всего, цены на какое-то время стабилизируются и под влиянием инфляции в будущем будут увеличиваться.