Купить жилье без привлечения заемных средств могут лишь 10% вологжан.
Фото Игоря Аксеновского
Чем вызваны рекордные показатели по ипотеке?
2254
На сегодняшний день в Вологодской области 90% квартир покупается с привлечением заемных средств. Несмотря на увеличение ставок с начала года, вологжане продолжают подавать заявки на получение кредита. «Красный Север» оценил перспективы рынка жилой недвижимости области в 2019 году.
Миллиардные займы
После развода с женой Максим Сушков съехал из квартиры супруги. Перед череповчанином остро встал вопрос покупки жилья. Собственных средств даже на «однушку» у него не хватало, поэтому пришлось прибегнуть к помощи банка.
- Хорошо, что успел все оформить к началу осени, - рассказывает Максим. - В итоге, исходя из моей платежеспособности и первоначального взноса, банк предложил ставку в 9,5%. Уже через три месяца по той же самой программе ставки заметно выросли - до 11%. В итоге сейчас мой ежемесячный взнос - чуть больше 16 тысяч, а мог быть все 18. Вроде разница небольшая, но, когда берешь кредит на 15 лет и не уверен, что сможешь выплатить его досрочно, даже две тысячи в месяц воспринимаешь, как вполне серьезную сумму.
На самом деле прошлый год стал для ипотечного рынка России одним из лучших в истории. Уже в июне в стране был взят миллионный займ на покупку жилья. А по итогам года рост составил чуть ли не все 50%!
- Хорошо, что успел все оформить к началу осени, - рассказывает Максим. - В итоге, исходя из моей платежеспособности и первоначального взноса, банк предложил ставку в 9,5%. Уже через три месяца по той же самой программе ставки заметно выросли - до 11%. В итоге сейчас мой ежемесячный взнос - чуть больше 16 тысяч, а мог быть все 18. Вроде разница небольшая, но, когда берешь кредит на 15 лет и не уверен, что сможешь выплатить его досрочно, даже две тысячи в месяц воспринимаешь, как вполне серьезную сумму.
На самом деле прошлый год стал для ипотечного рынка России одним из лучших в истории. Уже в июне в стране был взят миллионный займ на покупку жилья. А по итогам года рост составил чуть ли не все 50%!
47,6
миллиарда рублей составляет задолженность жителей региона по ипотечным кредитам.
- У нас по прошлому году количество одобренных кредитов по сравнению с 2017 годом выросло на треть, - говорит заместитель направления жилищного кредитования регионального отделения одного из российских банков Михаил Самойлов. - Причем даже после повышения ставок на 0,5%, которое произошло в октябре-ноябре, ситуация не изменилась - спрос оставался на очень высоком уровне. Знаю, что у других банков рост был еще более впечатляющим - 45-50%.
Подобные показатели практически у всех российских банков. Как нам сообщили в Отделении по Вологодской области Северо-Западного главного управления Центрального банка, жители региона в 2018 году взяли почти 15 тысяч ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 21,5 миллиарда рублей. Объем полученных займов по сравнению с 2017 годом вырос на 36,8%, или на 5,8 миллиарда рублей, а их количество - почти на четверть, или на три тысячи.
Активный рост ипотечного кредитования отмечался и в целом по стране - в 2018 году было выдано 1,5 миллиона кредитов на три триллиона рублей, что на 49% больше, чем в 2017 году. Портфель Сбербанка, который остается лидером ипотечного рынка нашей страны, приближается к отметке в 3,5 триллиона рублей. Наращивают объемы и его основные конкуренты. Ипотечный кредитный портфель российских банков за 2018 год вырос на 23,9% - до рекордных 6,4 триллиона рублей.
Реальных денег нет?
Как говорят риэлторы, на сегодняшний день количество сделок, которые осуществляются за «реальные» деньги, стремится к нулевой отметке.
- Смотрите, в 2016 году количество сделок по ипотеке от общего числа достигало где-то 70%, в 2017-м - уже 80%, в прошлом - девять квартир из десяти вологжане приобретали в ипотеку, - комментирует заместитель генерального директора риэлторского агентства «Квадраты» Нина Афанасьева. - На это в первую очередь повлияло, что ставки в прошлом году были на уровне 8,5-9,5%.
Действительно, в экономике в 2018 году наблюдалась некоторая стабилизация, что позволило банкам активно привлекать клиентов, снижая ставки.
- Падение было по прошлому году весьма небольшое - 5-10%. Для последних лет это нормальный показатель, - рассказал «Красному Северу» президент Северо-Западной палаты недвижимости Юрий Румянцев. - На рынке есть абсолютно любые предложения, но спрос сместился в сторону эконом-вариантов. Берут в основном одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Сделок по жилью более 100 квадратных метров практически нет. Если и есть продажи такой недвижимости, то они единичны. Причина такой ситуации - падение покупательской способности, рост цен на другие виды товаров. Причем такая ситуация не только на Вологодчине, но и практически во всех регионах Северо-Запада (за исключением, пожалуй, Санкт-Петербурга) - в Архангельске, Петрозаводске и так далее.
Но рекордный 2018 год на ипотечном рынке, похоже, так и останется аномальным. Уже в этом году эксперты прогнозируют существенное снижение количества выданных займов. Если средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по итогам 2018 года была на уровне (по данным Банка России) 9,54%, то сейчас найти хорошее предложение за такой процент просто нереально.
Большинство банков начало повышать процентные ставки осенью прошлого года - некоторые даже не один раз. Не удержалась даже государственная корпорация «Дом.РФ» (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования). Основным катализатором перемены в настроениях банковского сообщества стало решение ЦБ изменить ключевую ставку до 7,5%. Причем произошло это впервые за четыре года. Другой реакция рынка в текущих условиях быть и не могла.
- Сейчас основные предложения на рынке в 10,5-11%, - подтверждает Юрий Румянцев. - Как рынок поведет себя в 2019 году, говорить сложно. Но по целому ряду причин рост продаж вряд ли возможен.
Многое, как и всегда в ипотечном кредитовании, зависит от первоначального взноса, срока получения кредита, платежеспособности заемщика. При 25% взносе и сроке кредита на 15 лет процентная ставка в большинстве банков, которые мы опросили, достигает 11%. Для молодых семей имеются определенные скидки, но и тут найти на рынке предложения ниже 9% «Красному Северу» так и не удалось.
Существуют, конечно, и государственные программы, которые позволяют получить кредит по ставке даже в 6%. Но, ими могут воспользоваться только многодетные семьи. Но и в этом случае платежи по кредиту достаточно существенные.
- Смотрите, в 2016 году количество сделок по ипотеке от общего числа достигало где-то 70%, в 2017-м - уже 80%, в прошлом - девять квартир из десяти вологжане приобретали в ипотеку, - комментирует заместитель генерального директора риэлторского агентства «Квадраты» Нина Афанасьева. - На это в первую очередь повлияло, что ставки в прошлом году были на уровне 8,5-9,5%.
Действительно, в экономике в 2018 году наблюдалась некоторая стабилизация, что позволило банкам активно привлекать клиентов, снижая ставки.
- Падение было по прошлому году весьма небольшое - 5-10%. Для последних лет это нормальный показатель, - рассказал «Красному Северу» президент Северо-Западной палаты недвижимости Юрий Румянцев. - На рынке есть абсолютно любые предложения, но спрос сместился в сторону эконом-вариантов. Берут в основном одно- и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Сделок по жилью более 100 квадратных метров практически нет. Если и есть продажи такой недвижимости, то они единичны. Причина такой ситуации - падение покупательской способности, рост цен на другие виды товаров. Причем такая ситуация не только на Вологодчине, но и практически во всех регионах Северо-Запада (за исключением, пожалуй, Санкт-Петербурга) - в Архангельске, Петрозаводске и так далее.
Но рекордный 2018 год на ипотечном рынке, похоже, так и останется аномальным. Уже в этом году эксперты прогнозируют существенное снижение количества выданных займов. Если средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по итогам 2018 года была на уровне (по данным Банка России) 9,54%, то сейчас найти хорошее предложение за такой процент просто нереально.
Большинство банков начало повышать процентные ставки осенью прошлого года - некоторые даже не один раз. Не удержалась даже государственная корпорация «Дом.РФ» (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования). Основным катализатором перемены в настроениях банковского сообщества стало решение ЦБ изменить ключевую ставку до 7,5%. Причем произошло это впервые за четыре года. Другой реакция рынка в текущих условиях быть и не могла.
- Сейчас основные предложения на рынке в 10,5-11%, - подтверждает Юрий Румянцев. - Как рынок поведет себя в 2019 году, говорить сложно. Но по целому ряду причин рост продаж вряд ли возможен.
Многое, как и всегда в ипотечном кредитовании, зависит от первоначального взноса, срока получения кредита, платежеспособности заемщика. При 25% взносе и сроке кредита на 15 лет процентная ставка в большинстве банков, которые мы опросили, достигает 11%. Для молодых семей имеются определенные скидки, но и тут найти на рынке предложения ниже 9% «Красному Северу» так и не удалось.
Существуют, конечно, и государственные программы, которые позволяют получить кредит по ставке даже в 6%. Но, ими могут воспользоваться только многодетные семьи. Но и в этом случае платежи по кредиту достаточно существенные.
В тему
На сегодняшний день выгодней приобретать квартиру на первичном рынке. В среднем ставка на жилье в новостройках на 0,5% ниже, чем при оформлении кредита на покупку жилья на «вторичке». Причем чем ниже первоначальный взнос, тем больше разница между этими показателями (вплоть до 0,9-1%).
Понятно, что чем выше первоначальный взнос, тем меньше ставка. Но скинуть слишком много не получится. Так, у одного из ведущих банков на рынке ставка на покупку квартиры в новостройке при первоначальном взносе в 15% от стоимости жилья составляет 10,7%, а при 30% - 10,5%. В других кредитных организациях ситуация примерно такая же.
При этом большинство банков гораздо лояльней подходят к клиентам, которые приобретают жилье на вторичном рынке. Здесь для банка меньше рисков, чем если клиент оформляет займ на квартиру в новостройке, особенно когда дом еще на ранней стадии строительства.
А вот от срока кредита ставки практически не зависят. Лишь у небольшого числа банков в России существуют программы, где при большем или меньшем сроке займа варьируются и проценты по ипотеке.
Мы брали кредит на двухкомнатную квартиру стоимостью 1,8 миллиона рублей по программе «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми». Первые три года ставка - 6%, затем - 9,5%, - говорит мать троих детей Анна Демьянская. - Но даже при всех этих льготах наши ежемесячные платежи достигают 15,5 тысячи в месяц. При том, что я не работаю, а сижу с детьми. Живем только на доходы мужа. После выплаты займа, оплаты ЖКХ, покупки продуктов и необходимых для детей товаров у нас не остается практически ничего.
Только бы не пузырь
Если риэлторы говорят уклончиво, то банкиры практически уверены, что в 2019 году рынок развернется. C учетом волатильности на финансовых рынках потенциал снижения ставок исчерпан, считают в аналитическом центре «Дом.РФ». Ставки в 2019 году могут только расти, а, значит, спрос на ипотеку пойдет вниз.
- В конце прошлого - начале этого года банки повысили ипотечные ставки в среднем на 1%. Мы считаем, что это приведет к снижению спроса на ипотеку на 20%. Причем произойдет это не в начале года, так как несколько первых месяцев все банки будут работать с прошлогодними заявками. Но уже весной изменения на рынке будут хорошо заметны, - считает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.
Ну а так как платежеспособность за этот год явно не восстановится, то прошлогодняя стабилизация на рынке недвижимости почти со стопроцентной уверенностью сменится его падением - в основном по количеству сделок. Потенциал снижения цен на недвижимость пока не просматривается - многие компании и так работают на грани рентабельности.
- Сейчас однокомнатную квартиру в Вологде можно купить за 1,1-1,3 миллиона рублей. Причем это будет не самая плохая жилплощадь где-нибудь в Заречье или Бывалово. Многие предложения на вторичном рынке «висят» у риэлторов по восемь-десять месяцев. Чтобы продать квартиру, владельцам приходится скидывать в среднем по 10-15% от первоначальной цены. Даже если сделок по ипотеке станет меньше, я бы не прогнозировал снижения стоимости квадратного метра. На мой взгляд, падать дальше некуда. Люди лучше придержат свои квартиры, чем станут расставаться с ними буквально за символические для рынка недвижимости деньги, - комментирует частный риэлтор Марина Герасименко.
С ростом числа ипотечных займов специалисты прогнозируют и определенный рост невозврата по кредитам. На сегодняшний день объем задолженности по ипотечным кредитам на 1 января 2019 года на Вологодчине составляет 47,6 миллиарда рублей.
Чтобы избежать проблем на ипотечном рынке, которые вполне прогнозируются в 2019 году, Банк России разработал законопроект, закрепляющий законодательно право заемщиков на реструктуризацию кредита при снижении их постоянного дохода. На «ипотечные каникулы» смогут рассчитывать те, кто оказался в сложной жизненной ситуации.
- Если доход заемщика существенно упал, то он сможет, проинформировав банк, в котором брал кредит, взять так называемые «ипотечные каникулы» - приостановить выплаты на несколько месяцев, но не более года. При этом ни пени, ни штрафы начисляться не будут. Просто увеличится сам срок выплаты ипотеки, - поясняет заместитель управляющего Отделением по Вологодской области Северо-Западного главного управления Центрального банка Вадим Ситов.
В ближайшее время должны заработать и другие механизмы поддержки ипотечного рынка, которые в перспективе если не снизят кредитные ставки, то точно ограничат их дальнейший рост.
В послании президента Федеральному Собранию поддержке семей в вопросе приобретения недвижимости было уделено отдельное внимание. Среди мер, которые должны быть запущены уже в этом году: увеличение срока льготной ставки в 6% по ипотеке, дополнительные 450 тысяч рублей от государства на ее погашение и так далее (подробней читайте на странице 3). В случае расширения параметров программа господдержки сможет охватить 600 тысяч семей.
В перспективе государство планирует вернуть ставки по займам на покупку недвижимости на уровень 8%. Эксперты считают, что это возможно разве что через несколько лет и при очень хорошей экономической конъюнктуре. В частности, это возможно одновременно при росте объемов строительства доступного жилья, замедлении инфляции до 4-4,5% (прогноз на этот год, для сравнения, 5,5%), сохранении или снижении ключевой ставки ЦБ.
- В конце прошлого - начале этого года банки повысили ипотечные ставки в среднем на 1%. Мы считаем, что это приведет к снижению спроса на ипотеку на 20%. Причем произойдет это не в начале года, так как несколько первых месяцев все банки будут работать с прошлогодними заявками. Но уже весной изменения на рынке будут хорошо заметны, - считает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.
Ну а так как платежеспособность за этот год явно не восстановится, то прошлогодняя стабилизация на рынке недвижимости почти со стопроцентной уверенностью сменится его падением - в основном по количеству сделок. Потенциал снижения цен на недвижимость пока не просматривается - многие компании и так работают на грани рентабельности.
- Сейчас однокомнатную квартиру в Вологде можно купить за 1,1-1,3 миллиона рублей. Причем это будет не самая плохая жилплощадь где-нибудь в Заречье или Бывалово. Многие предложения на вторичном рынке «висят» у риэлторов по восемь-десять месяцев. Чтобы продать квартиру, владельцам приходится скидывать в среднем по 10-15% от первоначальной цены. Даже если сделок по ипотеке станет меньше, я бы не прогнозировал снижения стоимости квадратного метра. На мой взгляд, падать дальше некуда. Люди лучше придержат свои квартиры, чем станут расставаться с ними буквально за символические для рынка недвижимости деньги, - комментирует частный риэлтор Марина Герасименко.
С ростом числа ипотечных займов специалисты прогнозируют и определенный рост невозврата по кредитам. На сегодняшний день объем задолженности по ипотечным кредитам на 1 января 2019 года на Вологодчине составляет 47,6 миллиарда рублей.
Чтобы избежать проблем на ипотечном рынке, которые вполне прогнозируются в 2019 году, Банк России разработал законопроект, закрепляющий законодательно право заемщиков на реструктуризацию кредита при снижении их постоянного дохода. На «ипотечные каникулы» смогут рассчитывать те, кто оказался в сложной жизненной ситуации.
- Если доход заемщика существенно упал, то он сможет, проинформировав банк, в котором брал кредит, взять так называемые «ипотечные каникулы» - приостановить выплаты на несколько месяцев, но не более года. При этом ни пени, ни штрафы начисляться не будут. Просто увеличится сам срок выплаты ипотеки, - поясняет заместитель управляющего Отделением по Вологодской области Северо-Западного главного управления Центрального банка Вадим Ситов.
В ближайшее время должны заработать и другие механизмы поддержки ипотечного рынка, которые в перспективе если не снизят кредитные ставки, то точно ограничат их дальнейший рост.
В послании президента Федеральному Собранию поддержке семей в вопросе приобретения недвижимости было уделено отдельное внимание. Среди мер, которые должны быть запущены уже в этом году: увеличение срока льготной ставки в 6% по ипотеке, дополнительные 450 тысяч рублей от государства на ее погашение и так далее (подробней читайте на странице 3). В случае расширения параметров программа господдержки сможет охватить 600 тысяч семей.
В перспективе государство планирует вернуть ставки по займам на покупку недвижимости на уровень 8%. Эксперты считают, что это возможно разве что через несколько лет и при очень хорошей экономической конъюнктуре. В частности, это возможно одновременно при росте объемов строительства доступного жилья, замедлении инфляции до 4-4,5% (прогноз на этот год, для сравнения, 5,5%), сохранении или снижении ключевой ставки ЦБ.
Комментарии (0)