Как не оказаться в списке обманутых дольщиков

Как сообщили в областном департаменте строительства, в региональный реестр пострадавших граждан или, как их чаще называют, обманутых дольщиков, на сегодня включен 261 человек. Достаточно сложной остается пока ситуация по трем домам, которые в Вологде строила компания «Стройиндустрия», объявленная банкротом в декабре прошлого года. 
Проблема актуальна для страны в целом: 830 объектов в 72 регионах перешли в разряд недостроенных. В субъектах решают проблему по-разному.  В Миассе, например, будущие жители сами достроили дом, дополнительно «скинувшись» на сумму примерно в 5% от стоимости квартиры. 
Делу не помог принятый в 2014 году закон о страховании деятельности застройщиков. Основанием для страховой выплаты по этому закону является признание застройщика банкротом и введение в отношении его конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. Однако затяжные судебные разбирательства могут тянуться бесконечно, порой дольше срока действия договора между застройщиком и участником долевого строительства, а люди так и остаются без жилья, за которое уже заплатили. На практике страховые компании, сборы которых составили за время действия закона 27,5 миллиарда рублей, на сегодня не произвели ни одной выплаты пострадавшим. 

Все эти обстоятельства заставили законодателей действовать. В прошлом году в Государственной Думе была создана специальная рабочая группа по решению вопросов долевого строительства, куда вошли представители дольщиков и профильных комитетов по транспорту и строительству, по жилищной политике и ЖКХ, по безопасности и противодействию коррупции. По ее требованию, Минстрой опубликовал все «дорожные карты» долевого строительства по регионам, что позволило вывести ситуацию с дольщиками в публичное пространство. На сегодня к числу самых проблемных относятся Москва, Санкт-Петербург, Республика Татарстан, Московская, Самарская, Омская области, Краснодарский край. 
- Нам важно, чтобы в рамках правоприменительной практики мы нашли оптимальное решение, потому что мы тестируем, почему не сработали страховые компании, почему не сработали саморегулируемые организации, почему региональные и местные власти просмотрели, что на этом рынке появились недобросовестные застройщики, что нужно сделать, чтобы защитить ваши права, - подчеркнул спикер Госдумы Вячеслав Володин. 
По итогам парламентских слушаний было принято решение рекомендовать законодательным собраниям в субъектах РФ провести на своем уровне аналогичные парламентские слушания по проблемам обманутых дольщиков. 

В Вологодской области проблема дольщиков и необходимость изменений на законодательном уровне обсуждались и до того, как собрался профильный комитет Госдумы.  По инициативе губернатора области Олега Кувшинникова для защиты дольщиков в Вологодской области разработан закон «О мерах государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Вологодской области и о внесении изменений в отдельные законы области». 
Из-за большой общественной значимости вопросы защиты дольщиков давно находятся в центре внимания на уровне исполнительной и законодательной власти области. Рабочая группа в правительстве области под председательством первого заместителя губернатора, председателя правительства Антона Кольцова собирается еженедельно, чтобы получить свежие данные о развитии ситуации с самыми проблемными домами, встретиться с пострадавшими гражданами и  вести системную работу в этом направлении, чтобы выработать пути решения.
Благодаря активному взаимодействию участников долевого строительства, общественников, депутатов ЗСО, специалистов администрации города и областного правительства уже удалось урегулировать ряд сложных ситуаций по некоторым проблемным объектам. В частности, найти инвесторов по недостроенным жилым домам в Кувшинове, Марфине, двум домам в Череповце.  
Правоохранительные органы тоже следят за развитием ситуации. В отношении ряда недобросовестных застройщиков возбуждены уголовные дела.

Вместе с тем власть не планирует ограничиться существующими мерами по защите интересов дольщиков. Президент России Владимир Путин поручил Минстрою изучить механизм проектного финансирования, который заменит долевое строительство. По словам главы Минстроя Михаила Меня, точные сроки введения такого механизма назвать пока сложно. При этом важно не допустить роста цен на жилье.
В конце декабря 2017 года был принят Федеральный закон № 218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства». Часть его норм уже вступила в силу с 1 января, другие масштабные изменения законодательства начнут действовать с 1 июля 2018 года. Они предусматривают новые жесткие требования к опыту работы компании на рынке, запрет одновременно возводить многоквартирные дома по нескольким разрешениям на строительство, требования к размеру собственных средств компании, замороженных на расчетном счете, необходимость пользоваться единственным банковским счетом, открытом в уполномоченном банке (причем вместе с техзаказчиком и генподрядчиком), дополнительные ограничения на использование средств дольщиков, банковский контроль за этими расходами и ряд других мер. А пока это не произошло, мы обратились к специалистам за рекомендациями для потенциальных дольщиков.

Как не стать обманутым дольщиком, объяснила начальник отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Вологодской области Александра Мануйлова.
- Александра Валентиновна, на что необходимо обратить особое внимание при подписании договора участия в долевом строительстве?
- Я бы сказала, что обращать внимание надо на все! Внимательно перечитайте условия договора, который подписываете. Он должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, включая план этой квартиры, срок ее передачи, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор считается незаключенным. 
- Раньше для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве требовалось наличие договора страхования ответственности застройщика перед участником долевого строительства. Сохранилось ли это требование сейчас?
- В соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сформирован Компенсационный фонд для защиты участников долевого строительства. Теперь застройщики будут направлять в него обязательные взносы с каждого заключенного договора участия в долевом строительстве. Таким образом, взносы в Компенсационный фонд фактически заменили собой договоры страхования ответственности застройщика перед дольщиком. 
Теперь перед тем, как сдать первый договор участия в долевом строительстве, застройщик обязан перечислить в Компенсационный фонд 1,2% от цены договора. В случае банкротства застройщика взносы будут направлены на завершение строительства. Если взнос не уплачен, это станет причиной для приостановления государственной регистрации договора, а в дальнейшем отказа в его регистрации. 
- Возможна ли передача обязательств по договору участия в долевом строительстве?
- Да, в таких случаях дольщик заключает договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. И этот договор также подлежит государственной регистрации. 
Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. 
Важно понимать, что уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же многоквартирный дом уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи квартиры, участник долевого строительства после подписания акта приема-передачи и регистрации права собственности на квартиру может отчуждать ее только путем заключения договора купли-продажи, дарения и так далее.
- Можно ли расторгнуть заключенный договор участия в долевом строительстве? На каком этапе это допускается?
- Застройщик может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, если участник долевого строительства просрочил очередной платеж более чем на два месяца, если цена договора уплачивается единовременным внесением денежных средств. Кроме того, застройщик может расторгнуть договор при систематическом нарушении срока внесения платежей, если цена договора уплачивается на протяжении определенного времени.
Участник долевого строительства может отказаться от исполнения договора в тех случаях, когда застройщик не передал объект долевого строительства в течение двух месяцев после того, как установленный срок его сдачи подошел к концу. «Дольщик» также может сделать это, если застройщик не смог или не захотел исполнить своей обязанности по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок или по соразмерному уменьшению цены договора либо возмещению соответствующих затрат участника долевого строительства на устранение этих недостатков. 
Безусловно, он может поступить так и в том случае, если есть существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, если законодательством или положениями договора установлены соответствующие основания.

---

Комментарии

Антон КОЛЬЦОВ, первый заместитель губернатора, председатель правительства Вологодской области:
- Правительство Вологодской области совместно с органами местного самоуправления и гражданами работает над решением вопросов по восстановлению нарушенных прав дольщиков и обеспечению участников строительства жильем. Для решения подобных вопросов в июле 2017 года была разработана «дорожная карта».
В результате скоординированных действий участников рабочей группы, в которую входят заместители губернатора области, руководители департамента строительства области, администрации районов и прокуратуры, из реестра пострадавших были исключены 39 граждан, купившие жилье в домах по улице Майской, 2 в Кувшинове и по улице Радужной в Алексине. Они оба введены в эксплуатацию.
В конце декабря 2017 года также введен в эксплуатацию 80-квартирный дом по улице Сосновой, 2 в поселке Кувшиново. Сейчас завершается строительство дома по улице Васильевской в Череповце.
После внесения Минстроем России изменений в критерии признания граждан пострадавшими 15 марта 2018 года в реестр включен многоквартирный дом на улице Гагарина в Вологде застройщика ООО «Стройиндустрия», находящегося в конкурсном производстве. По дому заключено 304 договора участия в долевом строительстве. По указанному дому в реестр включены 13 граждан. В соответствии с «дорожной картой» конкурсный управляющий оказывает участникам строительства содействие в получении страхового возмещения, создании жилищно-строительного кооператива и подборе подрядчика для завершения строительства дома. Также в марте 2018 года в реестр включен многоквартирный дом на улице Майской, 6 в поселке Кувшиново.
В результате системной работы в 2017 году было возобновлено строительство многоквартирных домов по улице Труда, 1-а в поселке Шексна и по улице Любецкой в Череповце. 
Правительством области и муниципальными образованиями ведется работа по поиску инвесторов. Так, были подобраны инвесторы на строительство двух домов в Череповце и двух - в Вологодском районе. 
Также в области есть практика предоставления обманутым дольщикам готового жилья. В Белозерске, где в реестре находятся три человека, пострадавшим дадут квартиры в новых домах.

Антон ЯКОВЛЕВ, председатель правления региональной общественной организации «Общество защиты прав дольщиков»:
- В первую очередь хочется позитивно отметить  законодательное ужесточение требований к самому понятию «застройщик». Это исключает появление на рынке долевого строительства фирм-однодневок, что, в частности, позволит пресечь работу по схеме «один дом - одна компания» (которая впоследствии ликвидируется или банкротится). Ограничение по количеству расчетных счетов в банке до одного позволит умерить аппетиты предпринимателей и избежать необоснованных и крупномасштабных выводов денежных средств в ходе строительства. Эти меры в совокупности с другими позволят нивелировать многие откровенно незаконные схемы деятельности недобросовестных застройщиков. 

Анна ШИШЛИНА, представитель инициативной группы дольщиков ООО «Стройиндустрия»:
- Принятых на сегодня мер однозначно недостаточно для решения проблемы как будущих, так и уже существующих обманутых дольщиков. Если речь идет о Компенсационном фонде, то пока совершенно непонятно, как он проявит себя в работе. Проектное финансирование мне кажется перспективным, по крайней мере, дома будут строиться не за счет средств дольщиков. Но как это отразится на цене квадратного метра, на скорости возведения и качестве жилья - мне судить сложно.
Отстаивать права пострадавших должны, по моему мнению, не только сами дольщики, но и органы местного самоуправления, ведь именно им, в том числе, мы платим налоги, они выдают разрешения на строительство. Несправедливо  говорить о дольщиках, мол, «сами виноваты, долевое строительство - это риск». Не согласна! Долевое строительство - это узаконенный нашим государством механизм покупки жилья.