Какую землю будут изымать

С 1 января 2025 года владельцы невостребованных земельных паев могут их лишиться. Если раньше такие наделы передавались в муниципальную собственность по решению суда, то отныне процедура станет проще. Это сможет осуществить собрание пайщиков либо местная власть. Что сделать, чтобы не потерять землю, читателям «КС» рассказали специалисты областного управления Росреестра. 

Из абстрактной доли - конкретный надел 

- Понятие «земельный пай» (или «земельная доля») появилось в стране в 90-х годах прошлого века, - рассказывает заместитель руководителя областного управления Росреестра Елена Орлова. - Тогда колхозы, как и другие предприятия, приватизировались, а земли сельхозназначения - пастбища, сенокосы и пашни - передавались в собственность работников. Угодья делились поровну на всех, площадь паев была везде разной. 

К примеру, в колхозе «Пригородный» тогда еще Вологодского района каждому дольщику досталось по 4,76 гектара, в «Северной ферме» - около шести. При этом люди получали документ на гербовой бумаге - свидетельство участников долевой собственности. 

Своими паями многие граждане тут же распорядились: сдали в аренду или продали сельхозпредприятию, возникшему после реорганизации колхоза. А кто-то земле применения не нашел - оставил до лучших времен. Тем более что процедура передачи паев была тогда как следует не урегулирована. Это случилось лишь в 2002 году, когда в России был принят закон об обороте земель сельхозназначения. Но вопросы от граждан поступают до сих пор, говорят в Росреестре. 

- К нам часто обращаются родственники, к примеру мать хочет подарить свой пай сыну. Но по закону сделать это нельзя, - объясняет Елена Александровна. - Земельную долю можно только завещать, отказаться от нее, продать или внести в уставной капитал сельхозпредприятия, использующего земли дольщиков. Кроме того, свой пай можно передать в доверительное управление (продать, подарить) сособственнику - другому пайщику. Если же обладатель решит продать свой пай (подарить, сдать в аренду, заложить в банке в качестве обеспечения кредита) постороннему лицу, то сначала землю нужно выделить в отдельный участок - выйти из долевой собственности.

- Все сведения, в том числе карты бывших колхозных полей, имеются в Государственном фонде данных землеустройства. Их можно запросить в областном филиале Роскадастра (услуга бесплатная), сверить с ЕГРН, найти «белые пятна» - свободные, никем не занятые участки, - рассказывает начальник отдела геодезии управления Росреестра Наталья Богомолова. - Разумеется, быстрее и проще это сделает кадастровый инженер. Вместе с пайщиком он выберет подходящий надел, после чего обязательно потребуется согласовать его размер и границы. Для этого проект межевания можно направить другим пайщикам (созвать общее собрание), а можно опубликовать в местной районной газете. В течение 30 дней участники долевой собственности могут возразить (может, кто-то уже приметил этот надел и готовит его к оформлению). Ну а если возражений нет, то границы выделенного участка считаются согласованными. Дальше готовится межевой план, сдаются документы в МФЦ на регистрацию права собственности и постановку на кадастровый учет. Как только это сделано, то пай становится самостоятельным участком с конкретной площадью, координатами, кадастровым номером. На нем уже можно проводить сельхозработы, а можно и продать. 

Не забудь предложить государству

При продаже есть свои нюансы, говорят специалисты. Участок, выделенный из земельного пая, нельзя продать иностранцу: он может быть только в собственности граждан РФ и юридических лиц, зарегистрированных на территории России. К тому же преимущественное право покупки принадлежит субъекту РФ (в нашем случае - Вологодской области), а с марта этого года, по новому закону, и муниципальному образованию, в котором этот надел находится. 

- При продаже такого участка надо сначала известить департамент имущественных отношений области. Для этого можно направить заказное письмо с уведомлением о вручении (Вологда, улица Козленская, 8) либо принести его лично, а можно и воспользоваться порталом госуслуг, - рассказывает начальник отдела правового обеспечения Елена Шаронова. - В уведомлении следует указать размер участка, местоположение и цену - ее владелец назначает сам (50 тысяч, сто, миллион). А дальше нужно подождать 30 дней: если за это время департамент (или муниципалитет) пришлет отказ от покупки либо ответа не будет (это тоже можно считать отказом), значит, землю можно продать третьему лицу. Но на тех условиях и за ту цену, которая указана в уведомлении. Если же стоимость участка снизится, процедуру придется начать заново: опять уведомить департамент, ждать месяц. То же самое - если земля не нашла покупателей за год, именно столько действует отказ от преимущественного права покупки.

Кстати, забывчивым продавцам об этом праве напомнят: только в октябре Росреестр приостановил четыре сделки, участники которых не удосужились предложить свой участок департаменту имущественных отношений. 

Без суда и следствия

Специалисты говорят: люди сейчас все чаще стараются выделить из общего надела свой пай - образовать земельный участок. 

В лидерах по этой работе - Череповецкий район, Вологодский и Грязовецкий округа. Но немало еще долей, которыми пайщики никак не распорядились: не продали, не сдали в аренду, даже не зарегистрировали права. 

- Бывает, собственник пая уже умер, а наследники про землю нотариусу не заявили: кто не знал, кто позабыл, а пашня уже заросла лесом. И таких паев, как показывает практика, в регионе немало, - рассказывает Елена Орлова. - В этом случае орган местного самоуправления составляет список невостребованных долей (тех, что не используются три года и дольше) с указанием их размеров и владельцев. Затем список публикуется в районной газете и на сайте органа местной власти, размещается на информационных щитах в населенных пунктах. На ознакомление гражданам дается три месяца. Если за это время владелец нашелся и заявил: мол, буду эту землю оформлять и заниматься, его исключают из списка. А вот остальные заброшенные и ненужные владельцам участки признают невостребованными - это делает общее собрание собственников (пайщиков) или власть на местах.

Далее невостребованные земельные паи переходят муниципалитету. Но если раньше это делалось по решению суда (к примеру, сейчас таких исков много в Сямженском округе), то с нового года утвержденные в списке наделы станут муниципальной собственностью автоматически (в судах останутся лишь заявления, поданные до 1 января 2025 года). В итоге поселение, округ или район смогут самостоятельно распоряжаться этой землей - запускать ее в оборот, чтобы каждый участок «работал». Гражданам отсудить такие наделы обратно будет очень непросто.

- Чтобы не потерять свой пай, для начала нужно его оформить - зарегистрировать права собственности (документы подаются в МФЦ). А если пайщик уже умер, то обратиться к нотариусу и вступить в наследство: поля, если даже они заросли, не перестали быть чьей-то собственностью, - советует Елена Орлова. - Зарегистрированный в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости) участок уже нельзя признать невостребованным. Если же пай зарегистрирован, но не нужен, можно просто отказаться от прав, чтобы не платить налоги. Правда, это решение нужно как следует взвесить. У нас была ситуация, когда женщина-пайщик хотела выделить участок, чтобы потом его продать. Это она поручила доверенному лицу, но тот слишком долго собирался, тянул. Тем временем женщина, получив очередную налоговую платежку, в сердцах написала отказ от пая. Когда юрист, наконец, пришел с покупателем, продавать было уже нечего.