Как получить хорошую скидку при покупке недвижимости

Январь считается одним из наиболее удачных месяцев для покупки квартиры, так как ажиотажный спрос, свойственный концу декабря, затухает. Изучаем тенденции на рынке недвижимости и рассказываем, как правильно торговаться, чтобы получить хорошую скидку от продавца.

Новые ипотечные льготы

В конце декабря 2022 года аналитики недвижимости отметили рекордное количество выдачи ипотечных кредитов: покупатели волновались из-за возможной отмены льготной ипотеки и активно подавали заявки. Льготную ипотеку на новостройки все-таки не отменили, продлив ее срок до 1 июля 2024 года, но подняли ставку до 8%. 

Изменения коснулись также программы семейной ипотеки. До 2023 года ипотеку по ставке до 6% на новостройки и строительство дома можно было взять при рождении с 2018 года хотя бы одного ребенка (или если есть ребенок с инвалидностью любого возраста). С 2023 года условия расширяются. Если в семье - двое и более несовершеннолетних детей, то год их рождения не имеет значения. Эта программа подходит и для рефинансирования ранее оформленных кредитов, если цель - покупка жилья в новостройке.

В 2022 году многие банки в парт­нерстве с застройщиками предлагали взять квартиру в новостройке в ипотеку без первоначального взноса, но с более высокой ставкой - на один-два процентных пункта. Однако программы без первоначального взноса Центробанк признал более рискованными, поэтому с 1 декабря прошлого года такие займы стали обходиться дороже. 

Еще одна программа с выгодными ставками до 3% - сельская ипотека. Раньше она была ограничена по срокам - до 31 декабря 2022 года, а теперь ее сделали бессрочной. 

Что же касается вторичного жилья, то, взлетев весной прошлого года до 20 - 23%, к декабрю ставки банков на его покупку вернулись к пределам 10-11%, так как их колебания напрямую связаны с ключевой ставкой Центробанка. 

Людмиле из Вологды досталась в наследство от бабушки 3-комнатная квартира площадью 59 м² в старенькой панельке на улице Ветошкина, практически в центре Вологды. Она уже три месяца пытается продать ее, чтобы купить квартиру в новостройке, но просмотров и звонков не очень много: покупатели говорят, что дорого: она выставила ее на продажу за четыре миллиона рублей.

- Риэлторы мне звонят, предлагают снизить цену, говорят, что аналогичные квартиры в старом фонде стоят от трех миллионов. Но я не хочу продавать так дешево, все-таки центр города, квартира ухоженная. Присмотрела себе квартиру в ЖК «Ленинградский» - двушка 43 м², так она продается за 4 миллиона 850 тысяч рублей, а это и метраж гораздо меньше, плюс ремонт нужно делать с нуля. Мне ипотеку в два-три миллиона не потянуть. Так и длится все это - ни шатко ни валко. Уже подумываю, что мне дешевле будет снести все стены внутри, сделать перепланировку, чтобы увеличить кухню, и отремонтировать бабушкину квартиру, - рассказала Людмила «КС». 

Новостроек мало

Риэлторы отмечают, что сейчас рынок малоактивен и, скорее всего, ушел в отложенный спрос: люди не спешат покупать недвижимость, так как многим непонятны перспективы из-за СВО. На новостройки есть спрос, но очень сильно сократилось предложение.

- Стабильных застройщиков, которые ведут системную комплексную застройку, осталось мало да и вообще сократились объемы строительства. Перестали строить ЖК «Солнечный остров» и ЖК «Зеленый город». 

И если раньше, к примеру, три застройщика могли конкурировать в одном районе, то сейчас такого, к сожалению, нет, поэтому выбрать толком не из чего. Это следствие изменений в законодательстве в связи с введением эскроу-счетов: с одной стороны, это более безопасный инструмент с точки зрения покупателя, но сейчас строить системно и в больших объемах могут себе позволить только крупные застройщики с большим объемом собственных средств, - комментирует Александр Денисов, руководитель АН «Абсолют». 

Он отмечает, что сейчас крупные стройки ведут лишь «Вологдастройзаказчик» с большим портфелем объектов и «Жилстройиндустрия», активно застраивающая в Вологде микрорайон в районе улицы Конева. «Вологдагорстройзаказчик» строит два пятиэтажных дома, «Арсенал» ведет строительство на улице Северной, «ТК Групп» строит ЖК «Керамик» на Гагарина, ЖК «Флагман» от «Вологдажилстрой» строится на улице Судоремонтной, и это, пожалуй, все из массовой застройки. У остальных, скорее, точечная малоэтажная застройка и нерегулярные продажи. 

По данным вологодских риэлторов, стоимость квадратного метра серьезно подросла в связи с удорожанием строительных материалов: сейчас квадратный метр жилья в областной столице обойдется в 80 - 100 тысяч рублей. А еще в 2017 году средняя стоимость м² по Вологде была 40 - 45 тысяч рублей. То есть за пять лет мы видим рост практически в два раза. За последний год цена, скорее, стагнировала, серьезных скачков не было. 

- Надо учесть, что новостройки продаются в черновой отделке, и не каждый человек сейчас может себе позволить ремонт с нуля. Даже с учетом того, что ставки по ипотеке на вторичку выше, тем не менее люди выбирают квартиру уже с ремонтом, потому что непонятно, сколько ты на него потратишь и когда он закончится. И это пугает больше, чем здесь и сейчас купить квартиру и въехать в нее. Вот поэтому очереди к застройщикам на новостройки нет, - говорит Ольга Смирнова, директор АН «Этажи». 

- Мы продаем квартиры в новостройках от 80 000 рублей за метр. Сделки есть. Рубль падает, спрос и цены растут, - поделилась Елена Федорова, представитель застройщика «Владис» и «ЧерриДомСтрой». 

- Не стоит ожидать снижения себестоимости строительства. Цены на стройматериалы как подскочили весной, так и не опустились. Оплата труда у рабочих тоже поднялась. Но я не думаю, что поднятие ставки на один процент существенно отразится на количестве продаж. Январь, как правило, всегда провальный в плане продаж, и мы к этому готовы. Главное, чтобы никакие внешние факторы не повлияли на жизнь, как это было в прошлом году, - отмечает Татьяна Киреева, финансовый директор компании «Вологдастройзаказчик». 

Предложение превышает спрос

Александр Денисов отмечает, что людей сейчас больше интересует вторичка, но и здесь есть свои нюансы: если смотреть по аналитике «Авито», то еще весной и летом там было порядка трех-четырех тысяч предложений по вторичному жилью, а сейчас - где-то две-три тысячи квартир в продаже. То есть в этом сегменте намечается определенный дефицит. 

- На этом фоне непросто найти квартиру под определенный запрос. Но те, кто хочет купить, находят и покупают. Те, кто хочет продать, «падают» в цене. Все зависит от личной ситуации, насколько срочно людям это нужно. Так что торговаться нужно и стоит, - отмечает Ольга Смирнова. 

- Если взять крупные рынки, такие, как Москва, Питер, Сочи, которые всегда показывали рост, то сейчас там торгуются очень хорошо. Туда приезжаешь, квартира стоит двенадцать миллионов, говоришь, у меня десять, и тебе ее продают вообще без проблем. Тенденции этих крупных рынков немножечко с опозданием идут в регионы. И к нам это так или иначе тоже придет, потому что не может такого быть, что все везде проседают, а у нас все везде только растет. Поэтому и у нас сейчас начали скидывать цены. У меня перед Новым годом была сделка: пришли покупатели, попросили скинуть двести тысяч, довольно весомая скидка для квартиры стоимостью два миллиона восемьсот. Но продавцу нужно было решать личные вопросы, и он пошел на этот торг, - делится Александр Денисов. 

Одно из главных изменений, которое коснулось льготных программ, - добавили кредитование индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Как следствие, ипотека на ИЖС выросла в объемах кредитования за последние три года в 20 раз, отмечает Николай Васев, вице-президент Сбербанка, директор дивизиона «Домклик». Аналитики прогнозируют, что в ближайшие пять - семь лет рынок ИЖС вырастет в пять-шесть раз, а с ним и кредитование загородной недвижимости.

- Сейчас рынок недвижимости вернулся по этому показателю к 2012 году, когда построить частный дом по бюджету было равнозначно покупке двухкомнатной квартиры. Вот сейчас в Вологде двухкомнатная квартира площадью 63 м2 с хорошим ремонтом будет стоить примерно шесть миллионов триста тысяч. За этот же бюджет можно построить жилой дом квадратов сто пятьдесят. И это с участком, «под ключ». Так что тенденция на ИЖС серьезно конкурирует и с новостройками, и со вторичкой, - подтверждает Александр Денисов.

Как правильно вести торг

Средний размер скидки на вторичном рынке страны может составлять от 3 до 13% в зависимости от региона и состояния жилья. Не стоит торговаться по телефону, не видя жилья. Обязательно указывайте на недостатки квартиры, но без агрессии. Они, как правило, связаны с серьезными вложениями, которые вам предстоят: поменять трубы и окна на пластик, застеклить балкон и так далее. 

Покупателю желательно посмотреть несколько квартир, понять, что существенно влияет на их цену (хороший район, высокое качество строительства, отличные отзывы от собственников, которые уже купили здесь квартиры). Тогда в беседе с продавцом покупатель может сослаться на конкретные реально существующие примеры. 

Продавец может серьезно снизить цену, если:

• закрыть сделку нужно срочно. В этом случае ваш козырь - наличие всей суммы на руках;
• она и так выше средней на рынке. Как правило, здесь все, что сверх среднего показателя, накинуто для торга. В любом случае посмотреть жилье, которое вам кажется дороговатым, стоит;
• квартира в продаже давно.

Если  владелец жилья говорит о красивом виде из окна - убедитесь, что по генплану в ближайшие годы здесь не будет нового жилищного строительства. Теоретически можно попробовать и неаргументированный торг, если квартира вам подходит и ее цена соответствует рынку: просто спросите, не согласится ли хозяин уступить определенную сумму. 

Чего точно не стоит делать:

• вести переговоры в жесткой манере: «делайте скидку - тогда договоримся»;
• сразу просить снять объявление с сайта;
• оскорблять состояние дома, район, подъезд;
• договариваться об очень большой скидке, но не подписывать никаких документов, где будет зафиксирована конечная стоимость объекта: продавец может передумать.