Рынок арендаторов

Стоимость съемного жилья начала снижаться впервые за последние несколько лет

Необычная ситуация наблюдается сейчас на рынке недвижимости. С одной стороны, из-за высоких ипотечных ставок и ужесточения условий по семейной ипотеке люди вынуждены откладывать покупку собственного жилья до лучших времен и живут в съемном. С другой - несмотря на высокий сезон, аналитики впервые за последние шесть лет отмечают снижение стоимости аренды квартир. В Вологодской области эта тенденция пока больше затронула Череповец, где стоимость съемного жилья, по данным экспертов, уже упала с пиковых значений на 12 - 15%, и в меньшей - Вологду, где цены на аренду квартир пока по большей части держатся на прежнем уровне.

Предложение превысило спрос

Согласно свежим данным аналитиков сервиса ЦИАН, ставки аренды жилья в крупных городах России впервые с 2020 года оказались ниже прошлогодних. Так, в сравнении с сентябрем 2025-го однушки сдаются дешевле на 2,2%, в среднем за 29,7 тысячи рублей в месяц, а двушки - на 5,7%, за 40,3 тысячи рублей.

Лидерами по снижению аренды однокомнатных квартир за год стали Самара (на 13,3%, до 27,4 тысяч рублей), Сочи (минус 12,4%, до 42,9 тысячи) и Новокузнецк (почти на 10%, до 20,9 тысячи рублей в месяц). В Москве ценник на съем однушки снизился на символические 0,7%, до 71,2 тысячи, а в Санкт-Петербурге упал гораздо существеннее - на 8,4%, до 45,6 тысячи рублей.

Что касается двухкомнатных квартир, то сильнее всего аренда на них упала в столице - на 18,6% до 110,5 тысячи. В Сочи «двушки» подешевели на 14,9% до 64,1 тысячи рублей, в Екатеринбурге - на 13,8% до 42,6 тысячи. В Санкт-Петербурге аренда таких квартир снизилась в среднем на 9,9% и составляет 67,2 тысячи рублей.

Эксперты объясняют сложившуюся на рынке недвижимости тенденцию целым рядом факторов. Один из ключевых - заметный рост предложения, связанный с выводом на рынок аренды так называемых инвестиционных квартир. 

В 2020 - 2023 годах, когда ставки по ипотеке были относительно низкими, многие люди покупали квартиры именно как инвестицию с расчетом сдавать их в будущем. И сейчас эти объекты активно предлагаются потенциальным арендаторам.

Дополнительную долю предложения составили квартиры, которые собственники временно перевели в аренду, пока ищут покупателей на вторичном рынке. При действующих ставках на ипотеку это может занять достаточно продолжительное время. 

- Если раньше на рынке недвижимости доля ипотечных сделок доходила до 95% и только 5% жилья люди покупали за свои средства, то сейчас в связи с высокими ипотечными ставками число сделок заметно сократилось. Еще совсем недавно люди могли взять в рамках ипотечного кредита по три - пять миллионов рублей, то сегодня - миллион-полтора. За рамками семейной ипотеки в 6% и других госпрограмм ставки варьировались, как правило, от 8 до 11%, а сейчас от 19% и выше - это просто нереальная ставка, - считает председатель Северо-Западной палаты недвижимости Юрий Румянцев. 

- До недавнего времени считалось, что если ты берешь льготный ипотечный кредит, то по окончании срока покупаешь квартиру себе и комнату банку. Сегодня, когда с дополнительными опциями ставка по ипотеке составляет порядка 21%, а это очень много, то в конечном итоге заемщик оплачивает стоимость как минимум двух квартир. Поэтому брать ипотеку очень невыгодно, - приводит пример специалист по недвижимости из Вологды Елена Гаврикова.

Именно по причине низкого спроса собственники «вторички» и «инвестиционных» квартир переводят свои объекты в сегмент долгосрочной аренды, отчего предложение растет еще быстрее. 

- Выбирая между покупкой по низкой цене квартиры и арендой, собственники отдают предпочтение аренде с надеждой на восстановление платежеспособного спроса в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Еще один фактор: из-за инфляционного снижения покупательной способности доходов граждан происходит коррекция высокой стоимости аренды. Снижение доходности по депозитам, рост уровня цен на товары и услуги обусловили более рациональный подход к выбору арендуемых квартир, - отмечает профессор кафедры экономики и управления Череповецкого государственного университета Виталий Васильцов.

Получается, что сегодня в целом на рынке аренды жилья тон задают уже не те, кто сдает квартиры, а те, кто их снимает. 

- Арендаторы стали более избирательными. Те, у кого объекты были менее ликвидные, ремонт похуже, не такая интересная локация, более старый дом, вынуждены конкурировать с теми объектами, которые вышли на рынок и выглядят достаточно презентабельно. Дешевеет в первую очередь вторичка, где ремонт не обновлялся достаточно долгий период времени, дом не соответствует ожиданиям арендатора. Если разница в арендной плате пять - десять тысяч рублей, конечно, выбор будет за тем объектом недвижимости, который более новый, соответственно, не только сама квартира, но и инфраструктура, которая рядом, - считает учредитель Ассоциации ипотечных брокеров Дмитрий Ракута.

Вологда: пока все ровно

Впрочем, в областном центре риелторы пока не фиксируют заметного снижения цен на аренду квартир. И это притом что в Вологде в последние годы строится достаточно много нового жилья, что обеспечивает приток предложений на рынок. 

- Я не могу сказать, что ценники на съемное жилье упали. Если в 2020 году аренда евродвушки в относительно новом доме в Заречье стоила 12 - 15 тысяч рублей в месяц, то сейчас мы выставляем ее уже за 25 тысяч. В Москве такая же квартира будет стоить в два раза дороже. В Ярославле, в зависимости от района, - в диапазоне 35 - 40 тысяч рублей, - приводит пример Елена Гаврикова.

По ее словам, в среднем на специализированных сайтах и в группах сейчас размещается порядка пяти объявлений о сдаче квартир в день. А ведь еще два года назад найти подходящий вариант было очень сложно. Всплеск спроса на аренду жилья традиционно наблюдался перед первым сентября - традиционным временем наплыва в город студентов. Много по поводу съема квартир сейчас обращаются и люди старше 45 лет.

Причину, почему вологжане не спешат снижать цену на аренду жилья, специалист по недвижимости объяснила так: 

- Допустим, собственники сдают квартиру за 25 тысяч рублей. Она немного пошарпанная, требует ремонта. Но люди приходят и ее смотрят, а значит, на квартиру есть определенный спрос. В этом случае владельцы говорят: «Тогда зачем снижать? Вот если спроса совсем не будет, тогда и будем уступать в цене». На каждый товар есть свой купец. Да, есть определенный торг по аренде квартиры, но он, как правило, несущественный: просят скинуть тысячу-две в месяц, - поясняет Елена Гаврикова.

Сегодня, по ее словам, однушки в Вологде сдаются в зависимости от расположения, ремонта и этажа в пределах 25 - 30 тысяч рублей в месяц, двухкомнатные квартиры - в районе 30 тысяч и выше.

Череповец: пик пройден

Как пояснила совладелец агентства недвижимости «Компромисс» Ольга Красильникова, пик стоимости аренды квартир в Череповце пришелся на 2023 - 2024 годы. Тогда крупные промышленные предприятия реализовывали масштабные инвестиционные проекты и приглашали в город различных специалистов - от топ-менеджеров до простых рабочих. Именно этот фактор во многом определял цены на съемное жилье. 

- Если сравнивать конец 2024 года с весной - летом нынешнего, то аренда квартир в Череповце действительно заметно откатилась от пиковых значений. При этом важно, что в 2024-м цены сначала очень сильно выросли. Например, однокомнатные квартиры за год прибавили 71,8%. К концу того года средние ставки составляли примерно 28,8 тысячи рублей за однокомнатную, 33,8 тысячи - за двухкомнатную и 44,7 тысячи за трехкомнатную квартиру, - приводит данные Ольга Красильникова.

Как отмечает риелтор, снижение цен по аренде коснулось в большей мере трех- и четырехкомнатных квартир. А вот однушки и двушки, расположенные как непосредственно у металлургического комбината, так и в удобной транспортной доступности от него, которые арендовали для подрядчиков, в цене не изменились.

По словам Ольги Красильниковой, летом снижение аренды в целом по городу продолжилось. 

В июле средняя ставка за однокомнатную квартиру уже составляла примерно 24,5 тысячи рублей, что на 2,6% меньше предыдущего 
месяца.

По информации ЦИАН в сентябре 2026 года в Череповце насчитывалось около 112 предложений долгосрочной аренды, а средняя цена по всем квартирам составила около 30 тысяч рублей в месяц. Например, однушка на улице Леднева сдается за 18 тысяч в месяц, однокомнатная квартира на Шекснинском проспекте - 30 тысяч рублей, двушка на Октябрьском проспекте предлагается за 33 тысячи, а трехкомнатная квартира в Заречье на проспекте Победы - за 40 тысяч рублей в месяц. 

- Если брать за точку отсчета высокий уровень стоимости 2024 года, то сейчас аренда в Череповце снизилась примерно на 10 - 12%. У однокомнатных квартир этот показатель приблизился к 15%: с 28,8 тысячи до 24,5 тысячи рублей в месяц. При этом дешевые объявления сейчас начинаются примерно с 18 - 20 тысяч рублей. Поэтому у арендатора возможностей для торга стало больше. Рост предложения в 2026 году также усилил конкуренцию между собственниками, - делает выводы Ольга Красильникова.