Договор дороже денег

У граждан появится еще один инструмент для решения квартирного вопроса

Нынешним летом Госдума приняла закон о новом финансовом продукте - договоре жилищных сбережений. Уже с 1 января 2027 года граждане смогут открывать в банках специальные вклады, на которых можно копить средства для первоначального взноса по ипотеке, покупки квартиры или строительства дома. Вместе с экспертами «Красный Север» разбирался, кому будет полезен этот финансовый инструмент, а также в чем его плюсы и минусы по сравнению с ипотечным кредитованием и покупкой строящегося жилья через эскроу-счета.

Финансовая задача

Любопытная деталь: экспертные оценки того, стало ли жилье за последнее время доступнее или нет, разнятся.

В частности, по информации аналитического центра «Дом.РФ» на начало 2026 года для того, чтобы купить квартиру в новостройке семье из двух работающих человек при условии, что откладываться будет 100% дохода, нужно копить четыре года и три месяца. Для сравнения: в 2024 году этот показатель составлял четыре года и пять месяцев, в 2023-м - четыре года и девять месяцев. Снижение потенциальных сроков покупки жилья эксперты объясняют тем, что доходы населения росли быстрее цен на недвижимость. По данным Росстата, в 2025 году средние зарплаты выросли на 13,5%, а цены на новостройки - на 8,7%.

- Для среднестатистического жителя Вологодской области покупка жилья остается большой финансовой задачей. По данным на осень 2025 года, средняя стоимость квартиры в регионе составляет около пяти миллионов рублей, а медианный доход - 58,6 тысячи рублей в месяц. Чтобы накопить на квартиру с нуля, откладывая всю зарплату, потребовалось бы почти семь лет, - делится своими расчетами проректор по экономике и финансам Череповецкого государственного университета Оксана Паршина.

Добавим, что если сюда прибавить второго человека с примерно таким же или чуть меньшим доходом, то картина на Вологодчине становится схожей с общероссийской.

А вот данные экспертов из Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН, напротив, показывают, что доступность покупки недвижимости в России за последние десять лет заметно снизилась. В среднем в настоящее время домохозяйству придется копить на покупку квартиры 9,3 года против 7,3 года в 2013 году. Основная причина - рост цен на недвижимость. Как отмечают эксперты, за анализируемый период квадратный метр вырос в цене более чем в два раза. По их подсчетам получается, что жилье дорожало быстрее, чем росли доходы домохозяйств.

С этим трудно не согласиться. Поскольку год назад в Вологде на вторичном рынке за три с небольшим миллиона рублей можно было взять «однушку». Сегодня за практически эти же самые деньги вы сможете купить в лучшем случае студию.

Как бы там ни было, для улучшения жилищных условий большая часть семей не только вынуждена «собрать в кулак» все имеющиеся в их распоряжении сбережения, но еще и обращаться за кредитами в банк. Обязательное условие для выдачи ипотеки - первоначальный взнос. И здесь возникает другой вопрос: а где его взять?

- Сегодня двухкомнатная квартира в нормальном состоянии стоит примерно пять - шесть миллионов рублей. Первоначальный взнос за нее может составлять 20% от ее цены, а по некоторым объектам - от 30%. То есть он должен быть от миллиона рублей и выше. Большая часть покупателей продает старое жилье и эти деньги вкладывает в первоначальный взнос либо использует для этих целей маткапитал. У простых людей особых сбережений нет. Да и накопить с нынешним уровнем инфляции достаточно сложно, - отмечает вологодский риелтер Елена Гаврикова.

Целевой вклад

Уже со следующего года граждане смогут открыть так называемые жилищные вклады. Принцип их работы следующий: банк принимает взносы клиента, начисляет на них проценты и в конце периода переводит накопления на покупку жилья или финансирование долевого или индивидуального жилищного строительства.

Важная особенность: средства на таких депозитах будут застрахованы системой страхования вкладов в размере до 10 миллионов 
рублей, в то время как по обычным вкладам покрытие, напомним, составляет 1,4 миллиона рублей. Но за эту повышенную защиту вкладчику придется «заплатить» соблюдением целого ряда условий.

Вклад по договору жилищных накоплений будет открываться не менее чем на три года с возможностью пополнения в любое время. Такой длительный срок сбережений позволит кредитным организациям лучше оценить платежеспособность будущих заемщиков, отмечают в Банке России.

При этом деньги на такой депозит смогут вносить и третьи лица, например родственники.

Без потери процентов уже через год средства со вклада можно будет направлять на оплату первоначального взноса по ипотеке или для расчета по действующему жилищному кредиту, в том числе в другом банке. Если вкладчику откажут в ипотеке, то он сможет вернуть средства вместе с накопленными процентами. При самостоятельном отказе деньги можно забрать не ранее чем через полтора года с момента заключения договора жилищных сбережений.

В остальных случаях, если при прекращении договора деньги не будут направлены на улучшение жилищных условий, проценты по вкладу будут выплачиваться по ставке, которая действует для вкладов «до востребования», то есть практически нулевой.

После того как истечет срок накопления средств, вкладчик сможет получить кредит на улучшение жилищных условий - на недостающую для приобретения недвижимости сумму.

Сначала копишь, потом покупаешь

Большинство экспертов считает, что для конкурентоспособности договора, ставка по нему должна быть выше, чем по сопоставимым пополняемым депозитам. А еще лучше, если она будет превышать действующие ипотечные ставки. Однако таких условий пока в законе не прописано.

В числе преимуществ жилищных вкладов Оксана Паршина видит возможность системно копить на жилье, повышенную страховую защиту, а также потенциальный бонус в случае, если банки смогут предоставлять дисциплинированным вкладчикам более выгодные условия по ипотеке. В числе минусов - заморозка денег от трех лет, риск потери процентов при нарушении условий, а также то, что жилье может дорожать быстрее, чем копятся проценты.

- Договор жилищных сбережений - это, скорее, инструмент для формирования финансовой дисцип­лины и накопления крупной суммы для будущей сделки с недвижимостью, а не прямая альтернатива ипотеке. Он особенно полезен тем, у кого нет необходимого первоначального взноса и кто готов копить на него несколько лет. Если вы рассматриваете этот инструмент, стоит внимательно изучить все условия и быть готовым к тому, что накопления будут недоступны в течение длительного времени, - делает выводы Оксана Паршина.

- Ипотека позволяет купить квартиру сразу, но за такую возможность приходится платить длительными кредитными обязательствами. Эскроу-счета защищают деньги при покупке новостройки, а рассрочка помогает снизить нагрузку, но обычно действует недолго и зависит от условий конкретного застройщика. Жилищные сбережения работают по другому принципу: сначала накопить - потом покупать. Это дает возможность увеличить первоначальный взнос, уменьшить размер будущего кредита или, если накоплений достаточно, вовсе отказаться от ипотеки. Конечно, есть и обратная сторона - придется подождать, пока нужная сумма будет сформирована. Но для многих это может оказаться более комфортным и финансово безопасным вариантом, - отмечает управляющий партнер Popov Capital Group Антон Попов.