Новый порядок сделок с землей: без границ не продается

С 1 марта 2025 года земельный участок без межевания нельзя будет купить, продать, подарить, заложить, сдать в аренду и совершить с ним другие сделки. Также будет невозможно оформить право собственности на здание, расположенное на участке без четких границ. Об этом сообщили специалисты областного управления Росреестра. Чтобы не было проблем с распоряжением собственностью, землевладельцам советуют не мешкая обратиться к кадастровым инженерам.

Защита от мошенников

- Земля без установленных границ - это кот в мешке, - говорит заместитель руководителя управления Росреестра по Вологодской области Елена Орлова. - Как-то пришла на прием женщина. Свой надел она не межевала, с соседями по СНТ жила дружно, а когда ставила забор, они попросили сдвинуть его на несколько метров. Пенсионерка так и сделала. Потом, когда соседи умерли, их сын продал участок, установив границу по забору. В итоге дачница потеряла часть территории - начался спор. Кстати, такие «разборки» нередко доходят до драк, поджогов, уголовных дел. Как показывает практика, земельные суды - самые сложные, долгие и дорогие (обычно назначается землеустроительная экспертиза, а это немалые деньги). И почему-то самые непримиримые. 

Раньше, когда разрешалось регистрировать землю без границ, рисков было много. Недобросовестный продавец мог показать покупателю один участок, а продать другой, отличный по конфигурации и площади. В итоге, даже если наделу был присвоен кадастровый номер, распознать его на местности было порой невозможно - особенно если у территории нет забора или межи. Сейчас, с новым законом, покупатель защищен от путаницы и мошеннических действий.

Закон об упорядочении сделок с землей обсуждался в стране много лет. В итоге законодатели приняли новую норму. Отныне регистрация и отчуждение участка возможны, только если у него установлены границы. И это явный плюс, уверены специалисты.

До сих пор нередко были случаи, когда гражданин покупал надел без межевания и лишь после этого узнавал, что на территорию внесены ограничения. Например, там проложена ЛЭП (а значит, строительство невозможно) или установлена водоохранная зона. Или, к примеру, на карте участок значился в одной деревне, а фактически оказывался в другой, - вспоминает Елена Орлова. - Сейчас все изменится. Покупая землю с четкими границами, вы видите ее на публичной кадастровой карте, и знаете все: где находится этот надел, есть ли у него особые условия использования. Все быстро и просто: набрал кадастровый номер, кликнул мышкой, получил информацию.

С границами надежнее

- Обязанность межевать участок касается всех земель (для ИЖС, ЛПХ, садоводства) и всех сделок: аренды, мены, купли-продажи, дарения, ипотеки, - делится начальник отдела правового обеспечения Елена Шаронова. - Исключение - если на землю устанавливают сервитут (скажем, для прохода или проезда), в этом случае координаты не требуются. В теории надел без границ можно передать и по наследству. Однако на практике проблемы начнутся, как только наследники заходят разделить его на доли. Это будет уже сделка - без межевания она не состоится. 

Если на участке построен объект (скажем, жилой дом, баня, дачный домик), и его нужно поставить на учет, зарегистрировав право собственности (в том числе в упрощенном порядке - по дачной амнистии), то участок тоже должен быть замежеван - иметь установленные границы. Без них в регистрации будет отказано. Без межевания не получится и продать (подарить, поменять) уже оформленный коттедж (баню, дачный домик). Более того, межевой план теперь потребуется и для ранее учтенных наделов без четких границ.

- К примеру, участок был выделен гражданину в 1992 году, еще до введения Земельного кодекса. То есть право зарегистрировано, соответствующий документ есть, а вот границы не определены. По новым правилам их нужно установить, а сведения внести в единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Иначе гражданин рискует: никто не знает, что он собственник этого надела, на публичной кадастровой карте он не отражен. А значит, часть территории могут занять (приобрести) другие люди. В итоге начнутся земельные споры - вплоть до суда, - делится начальник отдела организации, мониторинга и контроля Дмитрий Калинин. - С участком, огороженным забором, казалось бы, проще, но и тут есть подводные камни. Любая проверка по линии земельного надзора усомнится: а ваша ли это земля?  

Построил - оформи

По новому закону граждане обязаны внести в ЕГРН сведения не только о земле, но и о ранее учтенных домах, квартирах, зданиях, сооружениях. Причем если раньше для этого было достаточно право­устанавливающих документов, то с 1 марта нужно будет представить еще и технический план.

А вот оформление самостроев (скажем, баньки, возведенной на «ничейной» земле) нужно начинать с суда. Если он удовлетворит иск о признании права собственности на самовольную постройку, то ее можно будет зарегистрировать, а потом заняться и землей - взять в аренду либо выкупить «ничейный» надел. На вопрос «Зачем это надо?» специалисты отвечают: чтобы избежать крупных штрафов. Скажем, сосед сообщит куда надо о чужой нелегальной баньке, на место тут же выедет земнадзор (а он сейчас в 99% случаев выезжает по сообщениям граждан) и выпишет круглую сумму за административное правонарушение. 

И, кстати, строить тоже проще на земле с четкими границами. Они помогут собственнику правильно расположить дом и хозпостройки, чтобы после первой же проверки не перетаскивать их в другое место. 

Скупой платит дважды

Сейчас в области, по данным Росреестра, насчитывается свыше 350 тысяч объектов без прав. В их числе - более 200 тысяч незарегистрированных земельных участков (то есть примерно каждый третий), а также порядка 150 тысяч жилых домов, зданий и помещений. В этом перечне - и дачи, и «заброшки», и, что удивительно, около 5 000 квартир в новостройках, возведенных по договору долевого участия. Почему-то новоселы не спешат оформлять их в собственность, удивляются эксперты.

- Уже много лет совместно с властями мы проводим работу по выявлению правообладателей, - говорит Дмитрий Калинин. - Взять, к примеру, заброшенные участки. Если у них не найдутся хозяева и в местных администрациях они неизвестны (нет правоустанавливающих документов), есть основания снять эту землю с кадастрового учета и передать в собственность государства, чтобы в будущем отдать многодетным семьям или, скажем, выставить на торги. Вот почему мы призываем всех граждан, у которых на руках есть документы на участки и жилые дома, а право собственности не оформлено, срочно бежать в МФЦ и регистрировать эти объекты. Медлить не советуем: дачная амнистия рано или поздно завершится, а с ней - и соответствующие послаб­ления. К тому же старые документы нередко грешат дефектами: там встречаются помарки, исправления, либо они были выданы ненадлежащим лицом. Для регистрации такие бумаги не годятся, а значит, гражданам придется обращаться в суд и доказывать, что это их земля. 

- Как-то, еще до нового закона, к нам обратилась женщина. Она сказала: «Я хочу зарегистрировать и постройки, и землю: определить границы, упорядочить документы. Умирать я не спешу, но, когда это случится, у моих детей и внуков не будет лишних хлопот с имуществом и наследством», - вспоминает Елена Орлова. - Этот грамотный, ответственный подход мы советуем использовать всем вологжанам: оформить участки и строения, чтобы избежать в будущем проблем. По закону право собственности возникает лишь с момента регистрации объекта. Единственное доказательство - запись в ЕГРН. Если она есть, значит, вы собственник и вы защищены. 

Комментарий

Владимир Соколов, руководитель представительства Ассоциации «Гильдия кадастровых инженеров» по Вологодской области:

- Сейчас в регионе насчитывается около 260 кадастровых инженеров, состоящих в 12 саморегулируемых организациях (СРО) страны. Что касается расценок, то сегодня за уточнение границ на участке до десяти соток специалисты берут в среднем шесть-семь тысяч рублей. Если люди объединяются и заказывают кадастровые работы, к примеру на пяти участках и более, им обычно делают оптовые скидки. 

Выбрать «правильного» кадастрового инженера можно по отзывам в Интернете и рекомендациям знакомых. Помогут и сведения на сайте саморегулируемой организации, в которой состоит конкретный кадастровый инженер. В разделе «Реестр членов» имеются не только контактные данные специалиста, место работы, но и перечень поступивших на него жалоб, принятые СРО меры и взыскания. А вот делать ставку на размещенные там же рейтинги кадастровых инженеров особо не стоит, поскольку они учитывают в основном количество (а не сложность, объем и качество) сданных кадастровых работ. Если же гражданин не знает, в какой СРО состоит специалист, эту информацию можно найти на сайте Росреестра. Как вариант, можно просто набрать в поисковике «государственный реестр кадастровых инженеров».

Качественно ли специалист выполнил свою работу, простому человеку обычно не понять. Ошибки может выявить регистратор Росреестра, который в обязательном порядке, перед тем как внести объект в ЕГРН, проводит правовую и техническую проверку межевого плана и прочих представленных документов. При небольших недочетах кадастровые и регистрационные действия приостанавливают, возвращая документацию на доработку. 

В случае жалоб на специалистов (от заказчиков, властей или Росреестра) контрольный орган СРО проводит внеплановую проверку и, если жалоба правомерна, накладывает взыскание. Это может быть предписание, замечание, предупреждение и даже исключение из саморегулируемой организации, что влечет за собой запрет в течение двух лет вести кадастровую деятельность.

Еще хуже, если кадастровый инженер допустил грубые нарушения, скажем внес заведомо ложные сведения в документацию (акт обследования, межевой или технический план) или подделал документы. В этом случае нарушителю (если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния) грозит административная ответственность: штраф от 30 до 50 тысяч рублей либо дисквалификация на срок до трех лет. Впрочем, такое на Вологодчине случается крайне редко. Большинство кадастровых инженеров у нас в области добропорядочные, ответственные работники.